Gestione Patrimoniale e analisi dei risultati

Il proprietario è responsabile del pagamento del mutuo , delle tasse e della manutenzione della proprietà.
Idealmente, il proprietario addebita un affitto sufficiente a coprire tutti i suddetti costi. Un proprietario può anche addebitare di più al fine di produrre un profitto mensile, ma la strategia più comune è quella di essere paziente e solo addebitare un affitto sufficiente a coprire le spese fino al pagamento del mutuo, momento in cui la maggior parte dell’affitto diventa profitto. Inoltre, la proprietà può anche essere apprezzata in valore nel corso del mutuo, lasciando al proprietario un bene più prezioso.Un investitore deve conoscere il mercato in cui è alla ricerca di proprietà o assumere un esperto per aiutarlo. Per gli investitori che cercano un flusso di reddito da immobili in affitto, gli aspetti più importanti da considerare sono la posizione della proprietà e i prezzi d’affitto del mercato. Per quanto riguarda la posizione, molti affitti di successo si trovano nelle immediate vicinanze delle principali scuole. Ad esempio, se si acquisisce una proprietà vicino a un’università statale, è probabile che gli studenti vogliano affittarla anno dopo anno. Ci sono anche molte altre caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia, e alcuni richiedono tempo per imparare.

Ci sono, naturalmente, imperfezioni sul volto di quello che sembra un investimento ideale. Si può finire con un inquilino cattivo che danneggia la proprietà o, peggio ancora, finisce per non avere affatto inquilino. Ciò ti lascia con un flusso di cassa mensile negativo , il che significa che potresti dover affrontare le rate del mutuo. C’è anche la questione di trovare la proprietà giusta. Dovrai scegliere un’area in cui i tassi di posti disponibili sono bassi e scegliere un posto che le persone vorranno affittare.

Una volta trovata una proprietà ideale in un’area in cui la gente vuole affittare, utilizzare un calcolatore di mutui per determinare il costo totale della proprietà con interesse. Vale anche la pena di ricercare diversi tipi di mutuo al fine di garantire un tasso di interesse favorevole per il noleggio.

Forse la più grande differenza tra una proprietà in affitto e altri investimenti è la quantità di tempo e lavoro che devi dedicare a prendertene cura. Se non vuoi, puoi conferire l’incarico a società come DALFIN The Flip Side: Real Estate Trading.

Questo è il lato selvaggio dell’investimento immobiliare. Come i commercianti di giorno che sono lontani da un investitore buy-and-hold , i commercianti immobiliari sono una razza completamente diversa dai proprietari terrieri. I commercianti immobiliari acquistano immobili con l’intenzione di trattenerli per un breve periodo, spesso non più di tre o quattro mesi, dopo di che sperano di venderli per un profitto. Questa tecnica è anche chiamata flipping e si basa sull’acquisto di proprietà che sono sottovalutate in modo significativo o si trovano in una zona molto calda. Le pinne di proprietà pure non metteranno alcun denaro in una proprietà per miglioramenti; l’investimento deve avere il valore intrinseco per trasformare un profitto senza alterazione, o non lo considereranno. Il Flipping è un investimento di cassa a breve termine.

Esiste anche una seconda classe di flipper immobiliare. Questi investitori accumulano capitali acquistando proprietà economiche o a prezzi ragionevoli e aggiungendo valore rinnovandole. Quindi vendono la proprietà dopo i lavori di ristrutturazione per un prezzo più alto. Questo può essere un investimento a lungo termine, a seconda dell’estensione dei miglioramenti. La caratteristica limitante di questo investimento è che è molto dispendioso in termini di tempo e spesso consente solo agli investitori di assumere una proprietà alla volta.

Gruppi di investimento immobiliare
I gruppi di investimento immobiliare sono una specie di piccoli fondi comuni di investimento per immobili in affitto. Se si desidera possedere una proprietà in affitto, ma non si vuole il problema di essere un proprietario, un gruppo di investimento immobiliare può essere la soluzione per voi.
Una società acquisterà o costruirà una serie di edifici, spesso appartamenti, e quindi permetterà agli investitori di acquistarli attraverso l’azienda, entrando così nel gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità di spazio abitativo autonomo, ma la società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le unità, occupandosi della manutenzione, pubblicizzando unità vuote e inquilini intervistati. In cambio di questa gestione, la società prende una percentuale del canone mensile.

Esistono diverse versioni di gruppi di investimento, ma nella versione standard il contratto di locazione è a nome dell’investitore e tutte le unità raccolgono una parte del canone per proteggersi da posti vacanti occasionali, il che significa che riceverete abbastanza per pagare l’ipoteca anche se la tua unità è vuota. La qualità di un gruppo di investimento dipende interamente dall’azienda che offre. In teoria, è un modo sicuro per entrare in investimenti immobiliari, ma i gruppi sono vulnerabili alle stesse tariffe che perseguitano l’industria dei fondi comuni. Ancora una volta, la ricerca è la chiave.

Partnership in società a responsabilità limitata
Una società di capitali come la nostra è simile a un gruppo di investimento immobiliare: è un’entità costituita per acquistare e detenere un portafoglio di proprietà o, a volte, una sola proprietà, solo che esiste per un numero finito di anni. Un esperto gestore di proprietà o società di sviluppo immobiliare funge da partner generale . Gli investitori esterni sono quindi invitati a fornire finanziamenti per il progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà come soci accomandanti . Possono ricevere distribuzioni periodiche dal reddito generato dalle proprietà, ma il vero profitto viene quando le proprietà sono vendute – si spera, con un notevole profitto – e il RELP si dissolve lungo la strada o quando l’immobile viene alienato dal patrimonio.

I contratti di partecipazione con il solo apporto di capitali, come lo chiamerebbero i commercialisti, consentono agli investitori di finanziare la costruzione o la ristrutturazione di edifici, senza la necessità di essere direttamente coinvolti nella gestione o di avere esperienza nel settore immobiliare. Un fondo di investimento immobiliare (REIT/sicav/club-deal) viene creato quando una società (o trust ) è costituita per utilizzare il denaro degli investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà di reddito.

Proprio come i normali titoli che pagano dividendi, i REIT sono appropriati per gli investitori del mercato azionario che vogliono un reddito regolare, sebbene offrano anche l’opportunità di apprezzamento. I REIT consentono agli investitori di immobili non residenziali come i centri commerciali.

Perché investire nel settore immobiliare?
Gli immobili possono migliorare il profilo di rischio e rendimento del portafoglio di un investitore, offrendo rendimenti competitivi adeguati al rischio . Anche il factoring nella crisi dei questi anni, gli immobili commerciali del mercato privato sono tornati in media dell’8,4% nel periodo di 10 anni 2000-2010, sulla base dei dati del Consiglio nazionale degli investimenti immobiliari. E di solito, il mercato immobiliare è caratterizzato da una bassa volatilità, soprattutto rispetto a titoli azionari e obbligazioni.
Anche il settore immobiliare è attraente se confrontato con le più tradizionali fonti di reddito. Questa classe di attività generalmente negozia un premio di rendimento per i titoli del Tesoro statunitensi ed è particolarmente interessante in un contesto in cui i tassi del Tesoro sono bassi.

Diversificazione e protezione
Un altro vantaggio dell’investimento nel settore immobiliare è il suo potenziale di diversificazione . Il settore immobiliare ha una correlazione bassa, e in alcuni casi negativa, con altre principali classi di attività: ciò significa che, quando le scorte sono diminuite, gli immobili sono spesso aumentati (cfr. Diversificazione oltre gli stock ). Infatti, in 14 dei 15 precedenti mercati ribassisti , risalenti al 1956, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati. Certamente, ci sono delle eccezioni: il settore immobiliare è affondato insieme alle azioni durante la Grande Recessione. Ciò significa che l’aggiunta di immobili a un portafoglio può ridurre la sua volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio.
Copertura dell’inflazione
La capacità di copertura dell’inflazione degli immobili deriva dalla relazione positiva tra crescita del PIL e domanda di immobili. Man mano che le economie si espandono, la domanda di immobili spinge più in alto gli affitti e questo, a sua volta, si traduce in maggiori valori di capitale. Pertanto, il settore immobiliare tende a mantenere il potere d’ acquisto del capitale, facendo passare una parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e incorporando parte della pressione inflazionistica, sotto forma di apprezzamento del capitale.

La forza della leva
Investire in immobili dà a un investitore uno strumento che non è disponibile per gli investitori di borsa: LA LEVA. Se si desidera acquistare un titolo, è necessario pagare l’intero valore dello stock nel momento in cui si effettua l’ordine di acquisto, a meno che non si stia acquistando a margine . E anche allora, la percentuale che puoi prendere in prestito è ancora molto meno che con il settore immobiliare, grazie a quel magico metodo di finanziamento , il mutuo.
La maggior parte dei mutui convenzionali richiede un acconto del 20%. Tuttavia, a seconda della fonte di approvvigionamento dell’immobile (aste giudiziarie per esempio), potresti trovare un mutuo che non richieda alcun anticipo in quanto determinati istituti di credito erogano sino al 100% del valore di aggiudicazione. Ciò significa che puoi controllare l’intera proprietà e l’equità che detiene pagando solo una frazione del valore totale. Naturalmente, la dimensione del tuo mutuo influisce sulla quantità di proprietà che hai effettivamente nella proprietà, ma tu la controlli nel momento in cui i documenti sono firmati.
Questo è ciò che incoraggia le pinne e i proprietari immobiliari allo stesso modo. Possono prendere una seconda ipoteca sulle loro case e pagare i pagamenti su due o tre altre proprietà. Che li affittino in modo che gli inquilini paghino il mutuo o aspettino un’opportunità di vendita per un profitto, controllano questi beni, nonostante abbiano pagato solo una piccola parte del valore totale.