Rent to buy: come comprare casa poco a poco

I vantaggi di avere un contratto unico per occupare subito un immobile pagando un canone e poi saldare per diventarne proprietario.

Vorresti comprare una casa ma disponi soltanto dei soldi che bastano per pagare un affitto mensile. Non te la senti di imbarcarti in un mutuo, perché hai bisogno di una soluzione immediata dove andare ad abitare. Il problema è che se devi pagare l’affitto non riesci a mettere via ciò che ti serve per raggiungere il tuo obiettivo di comprare l’immobile. L’ideale per te, a questo punto, sarebbe quella via di mezzo che si chiama Rent to buy, ovvero «affitto per acquisto». Un modo per comprare casa poco a poco. Senza troppa fatica.

Il concetto è semplice: una volta che hai individuato un immobile che ti interessa, e sempre che il proprietario sia disponibile a questo tipo di soluzione, entri in quella casa come inquilino e, dopo un certo tempo prestabilito dal contratto, ne diventi proprietario. Ci sono dei passaggi e delle condizioni da rispettare, ci mancherebbe. Ma il rent to buy ti permette di comprare casa poco alla volta con il vantaggio di non doverti «svenare» a pagare un anticipo che non ti puoi permettere

Il rent to buy è una formula piuttosto recente in Italia, benché in altri Paesi come la Gran Bretagna o gli Stati Uniti sia stata ampiamente esperimentata. Da noi è stato introdotto l’apposito regolamento soltanto nel 2014 grazie al decreto «Sblocca Italia». Il testo introduce importanti normative (che vedremo tra poco) sia sulle tutele delle parti (proprietario attuale e inquilino-futuro proprietario) sia sulla possibilità di trascrivere il contratto sul Registro immobiliare togliendo il limite di 3 anni all’efficacia del contratto stesso e portandolo ad un massimo di 10 anni. Vediamo in seguito come funziona il rent to buy: come comprare casa poco a poco e quali vantaggi ci sono per chi vende e per chi acquista grazie alla legge.

Rent to buy: che cos’è?

Per rent to buy si intende quella formula attraverso cui è possibile comprare casa poco a poco, cioè acquistare un immobile dopo averlo abitato come inquilino. In pratica, puoi avere immediatamente il godimento dell’immobile pagando un canone mensile, vale a dire come se fossi in locazione, e rinviare a data da stabilire l’acquisto vero e proprio ed il pagamento del costo restante, cioè del prezzo dell’immobile meno la parte che hai già versato con i canoni di affitto.

Tutto questo viene stabilito in un contratto unico. Significa che non ne devi fare prima uno di locazione e poi un altro di compravendita ma risolvere il problema in una sola scrittura che comprende sia l’affitto sia il preliminare di acquisto della casa.

Rent to buy: come funziona?

Per comprare casa poco a poco grazie al rent to buy bisogna sottoscrivere l’apposito contratto tramite un notaio. L’accordo verrà trascritto nel Registro immobiliare per 10 anni. Il contratto può avere una durata a partire da 3 anni, ma può arrivare ad un massimo di 10 anni se le parti così convengono.

Che succede in questo lasso di tempo? Innanzitutto, dovrai versare una caparra, sempre concordata con il proprietario della casa. Di norma, la caparra si aggira attorno al 5-6%. Significa che per un appartamento che costa 150 mila euro, pagherai circa 9.000 euro di caparra. Dopodiché, cominci a vivere in quella casa come inquilino, versando il tuo canone ogni mese. Alla scadenza prevista dal contratto, potrai entrare in possesso dell’immobilea tutti gli effetti pagando la differenza tra ciò che hai versato di affitto nel tempo e di caparra e ciò che manca per arrivare al prezzo pattuito. Quindi, e sempre a fonte di una casa che vale 150 mila euro: se hai deciso insieme al proprietario di chiudere l’operazione dopo 10 anni pagando ogni mese 500 euro di canone, avrai versato 6.000 euro all’anno per 10 anni, quindi 60.000 euro. Più 9.000 euro di caparra, sei già a 69.000 euro. Per diventare proprietario a pieno titolo dovrai, dunque, aggiunger 81 mila euro.

Rent to buy: che succede se non pago il canone?

Metti, però, che ad un certo punto del percorso sei in difficoltà e non riesci a pagare qualche canone di affitto: è grave? Non è certo una buona cosa. Perché di fronte ad un mancato versamento di un certo numero di mensilità (non meno di un ventesimo del totale, secondo la legge) devi abbandonare la casa senza nulla pretendere. Significa che il proprietario si riprende l’immobile e si tiene anche i soldi che hai pagato fino a quel momento.

Qualora, però, fosse il venditore a non rispettare i patti del rent to buy, sarà lui a doverti restituire la parte delle somme mensili pagate come corrispettivo di vendita oltre agli interessi.

Rent to buy: i vantaggi per chi compra casa poco a poco

Acquistare poco alla volta una casa con la formula del rent to buy ha una serie di vantaggi. I più importanti sono:

  • la possibilità di occupare fin da subito un immobile senza dover pagare immediatamente il prezzo della casa;
  • ottenere più facilmente un finanziamento per versare il saldo finale, in quanto si andrà a chiedere una cifra più bassa dato che una parte dei soldi è già stata pagata con i canoni mensili.

Rent to buy: i vantaggi per chi vende

Non solo chi compra ma anche chi vende può usufruire di alcuni vantaggi grazie al rent to buy.

Ad esempio:

  • ha più tempo per alienare a buon prezzo eventuali altri immobili di sua proprietà;
  • vende più facilmente una casa che, altrimenti, potrebbe restare vuota e priva di inquilini per lungo tempo;
  • ottiene un immediato riscontro finanziario;
  • riduce alcune spese che può caricare sull’inquilino.

Rent to buy: quali vantaggi offre la trascrizione sul Registro immobiliare?

Come abbiamo anticipato, la legge che disciplina il rent to buy chiede la trascrizione del contratto sul Registro immobiliare. Questo si traduce in una maggiore tutela di chi ha deciso di comprare casa poco a poco.

La trascrizione, infatti, protegge il futuro proprietario da eventuali circostanze he possono coinvolgere il venditore prima che si concluda definitivamente l’operazione. Pensa, ad esempio, se dovesse subentrare una terza persona che vuole comprare l’appartamento pagando subito e di più: la trascrizione fa sì che sia tu a prevalere su altri offerenti.

Se l’acquisto non va a buon fine, viene garantita la restituzione della parte dei canoni imputabile a prezzo da un privilegio speciale sull’immobile.

In altre parole: se il venditore fallisce e la casa viene messa all’asta, l’inquilino beneficia per primo del ricavato della vendita.

Rent to buy: che succede se alla fine non compro la casa?

Se dopo il periodo di godimento in affitto i conti non tornano e non te la senti di acquistare la casa, hai la possibilità di continuare a viverci come inquilino, anche se perdi eventuali benefici sul canone. Altrimenti puoi sempre lasciare l’immobile ed andare altrove.