Vendere casa per comprarne una più piccola: rischi coi creditori

Presupposti dell’azione revocatoria: non è necessaria la compromissione dell’intero patrimonio del debitore. Basta anche una modifica non solo quantitativa ma anche qualitativa. 

Hai appena venduto la tua casa per comprarne una molto più piccola, in linea con le tue attuali esigenze abitative. In realtà lo fai anche per un’altra ragione: in questi ultimi anni hai contratto numerosi debiti e ora temi – anzi ne sei convinto – che i creditori possano pignorarti l’abitazione. «Tanto vale rischiare di meno» ti sei detto. Così hai trovato un acquirente e gli hai ceduto il tuo precedente appartamento di oltre 200 metri quadri. Con una parte del ricavato nei hai comprato un altro di appena 100 metri quadri; la restante parte del prezzo di vendita l’hai depositata sul conto corrente di tua moglie con cui sei in separazione dei beni in modo da metterla al riparo. In questo modo, se mai dovesse arrivare l’ufficiale giudiziario per procedere al pignoramento immobiliare, troverà una casa che vale molto di meno di quella che avevi prima. Sei sicuro che, così facendo, avrai salvato buona parte del tuo patrimonio. Ebbene, le cose non stanno come credi. Esistono infatti dei seri rischi coi creditori per chi decide di vendere casa per comprarne una più piccola. Una recente ordinanza della Cassazione ti spiega il perché.

L’azione revocatoria: cos’è e quando avviene

Tutte le volte in cui una persona, con dei debiti insoluti e scaduti, compie un atto giuridico rivolto a cedere i propri beni a terzi – una donazione, una vendita, un comodato, ecc. – ai creditori è data la possibilità di far revocare tale atto. Lo scopo è di evitare che, in questo modo, il debitore possa sottrarsi al pignoramento che, invece, è la normale conseguenza per chi non paga le obbligazioni. A tal fine deve essere esercitata un’apposita causa in tribunale chiamata «azione revocatoria». Lo scopo dell’azione revocatoria è consentire ai creditori di pignorare il bene ceduto nonostante il passaggio di proprietà. A subire questa conseguenza è anche chi ha ricevuto l’immobile in donazione o lo ha acquistato (ferma restando la sua possibilità di rivalersi contro chi glielo ha ceduto).

Presupposti per l’azione revocatoria

Per poter chiedere la revocatoria, i creditori devono innanzitutto agire entro cinque anni dal rogito notarile. In secondo luogo devono dimostrare che il debitore, a seguito della cessione, è rimasto sostanzialmente privo di altri beni di valore almeno pari al debito non pagato. Se invece egli fosse ancora titolare di proprietà facilmente pignorabili, l’azione revocatoria non potrebbe essere esercitata: i creditori sarebbero infatti garantiti da tali beni e potrebbero dunque aggredirli trovando comunque soddisfazione senza bisogno di revocare quello già ceduto.

Quindi, ad esempio, nel caso in cui il debitore intesti l’unica casa al proprio figlio, la donazione potrà essere revocata.

Se poi l’atto “fraudolento” compiuto dal debitore è una vendita, oltre al depauperamento del patrimonio, il creditore dovrà dimostrare un altro elemento: la consapevolezza dell’esistenza del debito da parte dell’acquirente; cosa facilmente dimostrabile soprattutto quando il compratore è un familiare convivente che non può non sapere delle condizioni economiche disastrate del parente. Questo perché, quando c’è il versamento di un prezzo in cambio della casa, subentra la necessità – che invece non sussiste nel caso di donazione – di tutelare chi ha pagato per essa. E dunque solo se questi poteva essere a conoscenza del danno arrecato ai debitori è giusto che paghi con la perdita del bene comprato (l’acquirente conserva comunque la possibilità di rivalersi sul debitore per ottenere la restituzione del prezzo d’acquisto).

Si può cedere una casa per prenderne una più piccola?

Secondo l’ordinanza in commento della Cassazione, la revocatoria può essere richiesta non solo quando c’è una totale compromissione del patrimonio del debitore ma anche quando l’atto da questi compiuto rende più incerto o difficile il pignoramento da parte del creditore. Quest’atto può consistere non solo in una “variazione quantitativa” del patrimonio ma anche in una “variazione qualitativa”. Il caso di vendita di parte del patrimonio per effettuare un nuovo acquisto di valore inferiore al precedente si considera una sostanziale riduzione del patrimonio e dà quindi diritto al creditore di azionare la revocatoria.

La vicenda

Moglie e marito si separavano. Nel frattempo il marito aveva venduto alcune quote dei propri immobili al proprio fratello. La moglie impugnava così tali atti di vendita ritenendoli rivolti a sottrarre garanzia patrimoniale all’obbligo di pagarle gli alimenti. La donna già intravedeva la possibilità che l’ex coniuge non le versasse più il mantenimento spogliandosi dei propri beni per non farli pignorare. La difesa del marito sosteneva però la legittimità di tali vendite per via della necessità di reperire denaro sufficiente per acquistare una nuova sistemazione di vita.